Suboptimaal
De vraag in de kantorenmarkt is ook in Friesland en Groningen vooral kwalitatief gedreven, uitbreidingen zijn vrijwel niet meer aan de orde. Tjibbe-Jan: ‘In onze regio maken partijen eerder een krimpende beweging. Ze blijven nog wel omdat ze in meerdere steden actief willen blijven, maar dan willen ze niet meer in een D-label gebouw. Men wil dan echt naar een A+ label, zodat ze weer een horizon hebben van 10, 15 jaar dan weer vooruit kunnen in het pand.’ Het afstoten van vierkante meters vanwege thuiswerken is inmiddels verleden tijd, hoewel dit niet direct leidt tot een verhoging van de vraag.
Jeroen: ‘Het aanbod blijft achter bij de verwachtingen die er zijn bij huurders. Er wordt vooralsnog meer verlengd dan dat er verplaatst wordt, ook al zitten veel huurders in een suboptimaal gebouw. Maar het gewenste aanbod is er gewoonweg niet. De markthuren in Noord-Nederland liggen nog op een dusdanig niveau dat investeerders, zeker met de huidige rentestanden, er geen brood in zien om meer aanbod van modernere, duurzame omgevingen te realiseren. Daardoor staat de gehele verbetering van de gebouwenvoorraad onder druk. ‘Er zouden veel meer gebouwen gerenoveerd moeten worden.’
Jeroen van Reenen werkt sinds 2023 voor RBMT en heeft de nodige ervaring opgedaan in en rond de stad Groningen. Hij haalt veel plezier en voldoening uit de lokale contacten en verbinding met ondernemers. Bij eerdere werkgevers werkte hij met grote partijen voor wie lokale kennis en expertise veelal ondergeschikt is. ‘Juist op de inhoud kunnen we het verschil maken voor een opdrachtgever.
‘Veel huurders zitten in een suboptimaal gebouw, het gewenste aanbod is er gewoon niet’ - Jeroen van Reenen.
Tjibbe-Jan Boringa is sinds 2019 vastgoedadviseur bij RBMT, dit staat voor Regionale BedrijfsMakelaars en Taxateurs en is opgericht in 2010. ‘We zijn een allround bedrijfsmakelaarskantoor waarbij de kantorenmarkt een van de hoofdcategorieën is. We zijn actief in Friesland en Groningen, met name voor het MKB maar ook voor de grotere regionale spelers, overheden en zorgpartijen. Ik vind de afwisseling en de contacten in de bedrijfsmakelaardij heel divers en afwisselend, het is mooi om langdurige relaties op te kunnen bouwen.’
‘Er zouden veel meer gebouwen gerenoveerd moeten worden’ - Tjibbe-Jan Boringa
Grote schaarste
De bereidheid van gebruikers om hoger huren te betalen is er momenteel niet, waardoor investeerders een afwachtende houding aannemen. Tjibbe-Jan: ‘Ondertussen tikt de klok wel richting 2030, wanneer een A-label verplicht wordt. Die trend is niet te keren.’ Om de patstelling te doorbreken zijn investeerders nodig die bij aanvang genoegen kunnen nemen met minder rendement. Partijen kortom, met een langetermijnvisie. Tjibbe-Jan: ‘We voorzien wel voor de komende jaren dat wanneer contracten expireren organisaties zich gaan afvragen of ze wel in het pand verder willen of dat ze de stap gaan maken naar een ander gebouw dat wél voldoet aan de duurzaamheidseisen. Ergens vanaf 2027 gaat er grote schaarste ontstaan aan de goede panden. Of bestaande verhuurders worden onder druk gezet door hun huurders om te investeren.’
Haalbare business case
Daarbij komt dat nieuwbouw ook niet van de grond komt, aangezien er geen kwantitatieve vraag is. Jeroen: ‘Er zijn in de basis genoeg vierkante meters kantoorruimte, maar de kwaliteit voldoet niet. Dat heeft een verlammend effect. Er is al veel getransformeerd naar woningbouw, daar zal nog wel wat bij gaan komen. Het is niet voor niets dat er in Nederland maar weinig omgevingen zijn die zich kunnen meten met de Zuidas. Daar is de bereidheid om op een internationaal niveau die benodigde prijsstelling te betalen. Een uitzondering is wellicht Groningen-Stad waar prijzen iets zijn gestegen en er wat lucht ontstaat voor de investeerder om te verduurzamen met een haalbare business case.’ Ook het sterke MKB, met name in Friesland, kan in sommige gevallen nog een keuze maken voor dure nieuwbouw. Vaak vormt de bedrijfshuisvesting van de eigen onderneming dan een onderdeel van het pensioen van de DGA. ‘Hij durft of wenst dan vaak wél te investeren.’
Opname van kantoorruimte - Wat valt op?
- Friesland noteerde de sterkste stijging (+48%) in opname van kantoorruimte. Opvallend was dat de twee grootste transacties niet in Leeuwarden plaatsvonden, maar in Noardeast-Fryslân (3.900 m²) en Harlingen (3.600 m²).
- De provincie Groningen behaalde echter de hoogste opname in de regio met 27.800 m². De stad Groningen was goed voor 91% van het totaal.
- In Drenthe bleef de opname achter, met een totaalvolume van 8.700 m² (-21%). Dit kwam vooral door het uitblijven van grote transacties in Assen, de grootste kantorenmarkt van de provincie.
Aanbod van kantoorruimte - Wat valt op?
- In Groningen en Drenthe is er sprake van een toename van het aanbod na een daling in het afgelopen jaar. Vooral in de provincie Groningen steeg het aanbod fors (+26%) en noteerde Drenthe een stijging van 12 procent.
- De stijging van het aanbod in Groningen komt grotendeels door het in aanbod komen van meerdere objecten boven de 1.000 m² in de stad Groningen.
- Daarentegen neemt het aanbod in Friesland voor het tweede jaar op rij af. In Leeuwarden daalde het aanbod het sterkst, terwijl in Heerenveen het aanbod voor het derde jaar op rij stijgt.
Opname naar energielabel - Wat valt op?
- In de provincie Groningen had 89% van de kantorenopname een label C of beter. Ook heeft Groningen het grootste aandeel kantoren in aanbod in de meest duurzame categorie (A+ en hoger).
- Drenthe heeft het hoogste aandeel (79%) kantoren vanaf label C in aanbod. Maar het aandeel A+ en hoger is het laagst, namelijk 10%.
- Friesland heeft zowel in opname als aanbod het kleinste aandeel kantoren met een C label of beter. Bovendien is van een groot deel van de kantoren geen label bekend.
Opname en aanbod in belangrijkste gemeenten
- In de belangrijkste gemeenten van de regio zien we dat alleen Groningen beter presteert dan gemiddeld. Hier is de opname in 2024 met ruim een derde toegenomen.
- In de belangrijkste Friese gemeenten Leeuwarden, Smallingerland en Heerenveen bleef de opname van kantoren stabiel.
- In Assen daalde de opname aanzienlijk, met bijna een halvering. Desondanks wordt in Assen slechts een klein deel (5%) van de voorraad in de markt aangeboden.
- Dit ligt in steden als Leeuwarden (6%) en Groningen (8%) iets hoger, maar in de belangrijkste Noord-Nederlandse gemeenten is het procentuele aanbod lager dan het landelijke cijfer van 8,9%.
Bron: NVM business kantorenmarkt rapport 2025
